物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程？新益為|TPM咨詢服務(wù)中心TPM咨詢公司概述：

　　

　　高壓配電管理制度

　　

　　一、高壓配電是項目供電重要部位，未經(jīng)領(lǐng)導或?qū)I(yè)人員許可，除機電維修管理人員外，其它任何人不得擅入。

　　

　　二、操作維護責任人必須是持《高壓進網(wǎng)證》、《特種作業(yè)操作證》的合格人員。

　　

　　三、凡進入高壓室作業(yè)（包括清潔性工作）必須由二人以上進行，嚴格執(zhí)行操作監(jiān)護制度，遵守操作規(guī)程。做清潔衛(wèi)生工作時必須保持規(guī)定的安全距離。

　　

　　

　　

　　TPM咨詢

　　

　　四、室內(nèi)嚴禁存放與操作無關(guān)的一切雜物，保持室內(nèi)清潔衛(wèi)生，設(shè)備狀況良好。

　　

　　高壓配電管理規(guī)定

　　

　　一、必須由物業(yè)站領(lǐng)導批準的、或持有高壓操作許可證的人員方可進入高壓配電房室。

　　

　　二、保持室內(nèi)清潔，設(shè)備干凈無塵，不得堆放雜物。

　　

　　三、嚴禁在室內(nèi)吸煙。

　　

　　四、操作配電房前，應(yīng)仔細閱讀配電房說明書及注意事項。

　　

　　五、斷電后，必須進行接地保護。

　　

　　六、合閘前，必須斷開接地保護。

　　

　　高壓開關(guān)柜操作規(guī)程

　　

　　一、操作人員必須持有市級以上供電局頒發(fā)的“高壓操作進網(wǎng)證”，必須熟悉一次系統(tǒng)結(jié)線及開關(guān)柜操作原理，操作時必須穿戴好絕緣手套、絕緣鞋。

　　

　　二、操作人員必須嚴格遵守《操作票制度》，操作時至少有二人以上在場，一人操作一人監(jiān)護。

　　

　　三、操作時先打開接地開關(guān)操作孔鎖、真空開關(guān)操作孔鎖、檢查三相電源指示燈。

　　

　　四、對于接地開關(guān)，其指示牌為“|”時表示接通，為“錯誤！未找到引用源。”表示分斷；對于真空開關(guān)，其指示牌為“|”時表示接通道，為“錯誤！未找到引用源。”表示分斷。

　　

　　五、分閘操作：先按動跳閘機構(gòu)鈕，開關(guān)指示牌呈“錯誤！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地開關(guān)，使指示牌呈“|”向。后鎖上操作孔鎖，分閘完畢。

　　

　　六、合閘操作：先用操作柄操作接地開關(guān)，指示牌呈“錯誤！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空開關(guān)，操作柄插入操作孔后使操作機構(gòu)向下運動，指示牌呈“|”向，三相電源指示燈亮，再使操作機構(gòu)向上運動進行鎖定，最后鎖上操作孔鎖，合閘完畢。

　　

　　七、嚴禁操作進線柜接地開關(guān)及出線聯(lián)網(wǎng)開關(guān)。

　　

　　低壓配電操作規(guī)程

　　

　　一、合閘送電操作規(guī)程

　　

　　1.非機電組人員不得進行合閘操作作業(yè)。

　　

　　2.合閘前，應(yīng)斷開各分路全部空氣開關(guān)。

　　

　　3.確定整個線路無人進行操作，無短路現(xiàn)象。

　　

　　4.對各電源開關(guān)進行合、斷一次試送電合閘后檢查各表指示，并觀察五分鐘。

　　

　　二、停電操作規(guī)程

　　

　　1.斷開各分回路的空氣開關(guān)，拉下各回路刀閘開關(guān)。

　　

　　2.斷開低壓配電柜總開關(guān)。

　　

　　3.掛好“有人操作嚴禁合閘”的警示標牌。

　　

　　三、停（送）電操作程序

　　

　　1.停電程序：斷開低壓側(cè)各分路負荷開關(guān)和閘刀——斷開低壓側(cè)總空氣開關(guān)——斷開低壓側(cè)總刀開關(guān)。

　　

　　2.送電程序：與停電順序相反。合上低壓側(cè)總刀開關(guān)——合上低壓側(cè)總空氣開關(guān)——合上各分路刀開關(guān)及負荷開關(guān)。

　　

　　四、市電—發(fā)電轉(zhuǎn)換操作程序

　　

　　1.有自動投入功能的市電—發(fā)電供電系統(tǒng)。

　　

　　市電停電數(shù)秒鐘后，發(fā)電機啟動并建立電壓，電氣聯(lián)鎖裝置動作，線路自動轉(zhuǎn)入發(fā)電供電。此時，電工對中央空調(diào)、分體空調(diào)等設(shè)備，以及需人工轉(zhuǎn)換的部分線路進行手動轉(zhuǎn)換。

　　

　　市電恢復(fù)后，對于上述設(shè)備、線路再行轉(zhuǎn)換及重新啟動。轉(zhuǎn)換操作應(yīng)參照“停送電操作順序”進行。

　　

　　2.無自動投入功能市電—發(fā)電供電系統(tǒng)。

　　

　　市電停電時，手動啟動發(fā)電機，待電壓穩(wěn)定后，逐級依次進行轉(zhuǎn)換。市電恢復(fù)后，則依照與之相反的順序進行轉(zhuǎn)換電操作。轉(zhuǎn)換操作應(yīng)參照“停送電操作順序”進行。

　　

　　五、維護作業(yè)

　　

　　1.嚴禁帶電操作。特殊情況必須帶電作業(yè)時，應(yīng)有可靠的防護措施，并按照安全操作規(guī)程進行作業(yè)，現(xiàn)場有專人監(jiān)護，以防觸電事故。

　　

　　2.每天巡視設(shè)備運行情況，如實填寫運行記錄表，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。

　　

　　3.定期對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，保持配電房整潔，防止塵物污染及小動物進入造成短路事故。除必要的配套工具外，配電房不得存放易燃易爆及其他物品。

　　

　　配電房管理制度

　　

　　一、嚴格執(zhí)行《電工安全操作規(guī)程》，嚴禁非工作人員入內(nèi)。

　　

　　二、值班人員必須熟悉電氣設(shè)備運行情況，保持配電房的清潔衛(wèi)生。

　　

　　三、保持良好的室內(nèi)照明和通風，室內(nèi)應(yīng)急燈狀況良好，室溫控制在35°C以下。

　　

　　四、室內(nèi)放置有效干粉滅火器和二氧化碳滅火器，設(shè)備上各標識牌清晰、醒目，操作工具、標識牌、警示牌絕緣保護器材齊全。

　　

　　五、實行巡查制度，每班值班員必須認真填寫《電力運行記錄表》，發(fā)現(xiàn)異常問題及時處理和報告，并把監(jiān)控情況如實填寫在《值班記錄表》上。

　　

　　六、巡查內(nèi)容包括室內(nèi)（變壓器室）有無異聲、異味（溫控器），屏上指示燈是否正常，電纜溝內(nèi)是否積水，雷雨天室內(nèi)是否滲水等，發(fā)現(xiàn)異常及時報告，并做好值班記錄。

　　

　　七、配電房內(nèi)嚴禁亂拉亂接線路，如確有需要和線路改變（年大檢修時），必須書面報告上級。

　　

　　八、嚴禁違章操作，操作及檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、標識牌。

　　

　　九、在帶電設(shè)備周圍嚴禁使用鋼卷尺、皮卷尺和線尺（夾有金屬絲者）進行測量工作。

　　

　　十、在電容器繞上或進入工作時，應(yīng)將電容器逐個多次放電并接觸后方可進行。

　　

　　配電安全操作規(guī)程

　　

　　配電值班人員須經(jīng)上崗培訓，并取得上崗合格證，同時熟悉所轄供配電系統(tǒng)，高低壓開關(guān)操作方法及母聯(lián)運作流程后，方可執(zhí)行本規(guī)程，本規(guī)程中“低壓”指400V工作側(cè)，變壓器高壓側(cè)10KV。

　　

　　一、操作準備工作

　　

　　1.穿戴好絕緣保護用品，并準備好工具和警示牌。

　　

　　2.操作人員和監(jiān)護人員應(yīng)同時在場。

　　

　　二、低壓合閘程序

　　

　　1.確定受電變壓器相對。

　　

　　2.確定相鄰低壓總平，觀察有無異常。

　　

　　3.執(zhí)行先合低壓正常后，觀察有無異常。

　　

　　4.檢查三相電壓正常后，合上支路負荷屏閘。

　　

　　5.若使用母聯(lián)供電，則先確定另一個低壓總屏處于斷開位，并掛牌后才實行母聯(lián)方式。

　　

　　6.嚴禁變壓器并聯(lián)運行，示功率因數(shù)情況在合支路負荷屏閘后，適當投入電容器屏閘。

　　

　　三、全面斷電程序

　　

　　1.必須執(zhí)行先斷支路負荷，然后斷低壓總屏，最后斷高壓進戶屏的原則進行斷電操作。

　　

　　2.全面斷電后，應(yīng)在高壓進戶側(cè)掛牌警示。

　　

　　3.若是檢修，應(yīng)合供電屏地刀，確保檢修人員安全。

　　

　　四、區(qū)段斷電程序

　　

　　1.低壓區(qū)段斷電分兩種情況：

　　

　　1）若是檢修低壓部屏，應(yīng)斷開高壓供電閘，并掛警示牌。

　　

　　2）若是檢修支路負荷屏、母聯(lián)屏和電容器屏，應(yīng)斷開該路低壓總屏并掛警示牌；另外，電容器屏切斷后，須經(jīng)十分鐘后再投入。

　　

　　2.變壓器區(qū)段檢修應(yīng)斷開相應(yīng)的高壓供電屏閘，且聯(lián)通該屏地刀，以確保安全。

　　

　　3.支路屏以后的檢修區(qū)段停電，只須停該支路屏，并掛警示牌。

　　

　　五、掛警示牌程序

　　

　　1.低壓區(qū)段嚴禁送電位置必須掛“嚴禁送電”警示牌。

　　

　　2.實行誰掛牌誰取牌的安全操作程序。

　　

　　六、安全巡視檢查程序

　　

　　巡視檢查，主要采用耳聽、眼看、鼻嗅等感官方式，確定各受電部位有無異常，如發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時報告并做詳細記錄。

　　

　　電工安全操作規(guī)程

　　

　　一、保證安全的組織措施

　　

　　1.在電氣設(shè)備上工作，必須執(zhí)行工作票制度，保證工作人員的安全，避免事故發(fā)生。

　　

　　2.工作票由物業(yè)負責人或電工班長根據(jù)系統(tǒng)情況和操作內(nèi)容進行簽發(fā)。

　　

　　3.工作許可手續(xù)，可以通過工作票履行工作許可手續(xù)。

　　

　　4.執(zhí)行工作監(jiān)護制度，使工作人員受到監(jiān)護人的指導與監(jiān)督，以及時糾正違反安全規(guī)章的行為。

　　

　　二、保證安全的技術(shù)措施

　　

　　1.停電：必須將全部設(shè)備或部分設(shè)備的電源完全斷開，有一個明顯的斷開點。

　　

　　2.驗電：對已停電設(shè)備的進出線進行效驗，確認設(shè)備無電。

　　

　　3.施工或設(shè)備檢修應(yīng)設(shè)接地線：對于可能送電至停電設(shè)備的電源側(cè)均應(yīng)三相短路接地。

　　

　　4.懸掛指示牌：一經(jīng)合閘即可送電到施工或檢修設(shè)備的開關(guān)和刀閘操作把手上懸掛“禁止合閘，有人工作”的標識牌。

　　

　　三、安全操作規(guī)定

　　

　　1.電氣設(shè)備的操作人員，必須掌握變配電系統(tǒng)的分布、性能及操作方法。

　　

　　2.電氣設(shè)備操作必須由二人執(zhí)行，一人操作，一人監(jiān)護，且對設(shè)備比較熟悉者作監(jiān)護人。

　　

　　3.按設(shè)備的電壓等級穿戴好絕緣勞保用品，按操作要領(lǐng)進行操作。

　　

　　4.送電操作程序：先合上電源側(cè)隔離開關(guān)，后合上負荷側(cè)隔離開關(guān)。

　　

　　5.停電操作程序：先拉開負荷側(cè)隔離開關(guān)，再拉開電源側(cè)隔離開關(guān)。

　　

　　發(fā)電機管理規(guī)定

　　

　　一、 發(fā)電機房附近不應(yīng)該有導電塵埃、腐蝕性化學氣體、易燃易爆物品。

　　

　　二、 發(fā)電機房應(yīng)通風良好，環(huán)境溫度應(yīng)為5℃—40℃，空氣相對濕度不得大于95％。

　　

　　三、 機房內(nèi)設(shè)備由專業(yè)技術(shù)人員負責管理和巡視，無關(guān)人員嚴禁入內(nèi)。

　　

　　四、 保持室內(nèi)清潔衛(wèi)生，定期保養(yǎng)。

　　

　　五、 嚴格執(zhí)行崗位責任制，執(zhí)行設(shè)備的安全操作規(guī)程，不得隨意更改設(shè)備運行方式及整定值。

　　

　　六、 發(fā)電機的應(yīng)急柜電源切換開關(guān)平時應(yīng)放在市電位置，一旦市電失電，應(yīng)急開關(guān)應(yīng)機械切換到發(fā)電機電源上。

　　

　　七、 發(fā)電機控制開關(guān)應(yīng)放在自動位置上，啟動時間放在7秒（s），當市電失電時，發(fā)電機應(yīng)在7秒（s）之內(nèi)正常發(fā)電送往電網(wǎng)。

　　

　　八、 發(fā)電機的直流電瓶平時應(yīng)浮充電。

　　

　　九、 當發(fā)電機正常運行，要對發(fā)電機的運行參數(shù)及狀況做詳細的記錄。

　　

　　十、 建立巡視記錄，每班巡查一次，特殊情況加強巡視。

　　

　　十一、 嚴格遵守安全防火制度。

　　

　　柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程

　　

　　一、自動狀態(tài)

　　

　　1.保持啟動電動機的蓄電池組達到啟動電壓。

　　

　　2.保持散熱器冷卻水位正常，循環(huán)水閥常開。

　　

　　3.曲軸箱油位保持在量油尺刻線±2cm的范圍內(nèi)。

　　

　　4.油箱油量在一半以上，燃油供油閥常開。

　　

　　5.發(fā)電機控制屏的“運行——停止——自動”開關(guān)放在“自動”位置。;

　　

　　6.機組配電屏的模式開關(guān)在“自動”位置。

　　

　　7.散熱器風機開關(guān)打在“自動”位置。

　　

　　8.機組收到試電失壓的訊號后啟動，確認試電失壓，切開轉(zhuǎn)換柜試電開關(guān)，合上轉(zhuǎn)換柜發(fā)電開關(guān)，啟動機房的進風和排風機。

　　

　　二、 手動啟動

　　

　　1.室內(nèi)氣溫低于20℃時，開啟電加熱器，對機器進行預(yù)熱。

　　

　　2.檢查機體及周圍有無妨礙運轉(zhuǎn)的雜物，如有應(yīng)及時清走。

　　

　　3.檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。如油位水位低于規(guī)定值，應(yīng)補充至正常位置。

　　

　　4.檢查燃油供油閥和冷卻水截止閥是否處于開通位置。

　　

　　5.檢查起動電動的蓄電池組電壓是否正常。

　　

　　6.檢驗配電屏的試驗按鈕，觀察各報警指示燈有否接通發(fā)亮。

　　

　　7.檢查配電屏各開關(guān)是否置于分閘位置，各儀表指示是否處于零位。

　　

　　8.啟動進風和排風機。

　　

　　9.按動發(fā)動機的起動按鈕，使其啟動運轉(zhuǎn)。如第一次起動失敗，可按下配電屏上相應(yīng)的復(fù)位按鈕，待其警報消除、機組回復(fù)正常狀態(tài)方可進行第二次啟動。啟動后，機器運轉(zhuǎn)聲音正常，冷卻水泵運轉(zhuǎn)指示燈亮及路儀表指示正常，啟動成功。

　　

　　三、手動操作并聯(lián)供電

　　

　　1.待并車發(fā)電機的油溫、水溫、油壓達到正常值，運轉(zhuǎn)正常。

　　

　　2.等并車發(fā)電機的輸出電壓和頻率的數(shù)值與母排上的數(shù)值相一致。

　　

　　3.把待并車發(fā)電機的同步器手柄打在“合閘”位置。

　　

　　4.觀察同步指示器的指示燈及指針。

　　

　　5.觀察同步指示器的指示燈，完全熄滅時或指針旋轉(zhuǎn)到零位，即可打上并電合閘開關(guān)。

　　

　　6.機組進入并車運行，隨后把其同步器手柄旋回“關(guān)斷”位置。

　　

　　7.如果同步器合閘后，同步器指針旋轉(zhuǎn)太快或反時針旋轉(zhuǎn)，則不允許并車，否則，將導致合閘失效。

　　

　　8.手動并車成功后，應(yīng)立即與低壓配電房聯(lián)系，落實總配電屏饋出開關(guān)可否合閘送電后再行操作。

　　

　　四、運行安全管理

　　

　　1.按照規(guī)定時間檢查各指示儀表，注意潤滑油的壓力，水溫是否有變化。潤滑油的壓力不得低于150kPa，冷卻水溫度不得高于95℃。

　　

　　2.檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位，低于正常位置應(yīng)予以補充。

　　

　　3.勤觀察配電屏各儀表及報警指示燈是否正常。凡紅燈亮表示有故障，綠燈為正常運行指示燈。

　　

　　4.查充電器是否正常充電。

　　

　　5.傾聽機器的各部分運轉(zhuǎn)聲響是否正常。

　　

　　6.手模機體外殼、軸承部位外殼、油管、水管，感覺溫度是否正常。

　　

　　7.留意發(fā)機或電器設(shè)備是否有焦糊等異味。

　　

　　8.發(fā)現(xiàn)有不良情況，應(yīng)即時處理解決；嚴重的應(yīng)停機處理。

　　

　　9.凡故障停機，須把故障消除，然后按動機組上的重復(fù)手掣，機組方可再進行運作。

　　

　　10.對各運行參數(shù)，每班記錄不少于兩次。

　　

　　五、停車

　　

　　1.總控屏的輸出饋電開關(guān)分閘，脫開電網(wǎng)。

　　

　　2.發(fā)電機空載運轉(zhuǎn)10分鐘后停車。

　　

　　3.停止機房的風機、冷卻水泵等。

　　

　　水泵房管理制度

　　

　　水泵房是提供業(yè)主生活、消防用水的關(guān)鍵部位，是直接關(guān)系到業(yè)主生活和生命財產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責，制定如下規(guī)定：

　　

　　一、水泵房及底下水池，消防系統(tǒng)全部機房設(shè)備由機電人員負責監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔打掃，做好記錄。解決不了的問題及時書面報告領(lǐng)導。

　　

　　二、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由機電人員負責，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進入泵房。

　　

　　三、水泵房內(nèi)所有設(shè)備在正常運轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標志簡單明確，主接觸器開關(guān)每半個月檢查一次。

　　

　　四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進行檢查，每月進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。

　　

　　五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。

　　

　　六、水泵控制回路每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。

　　

　　七、注意電機運行時的電流、升溫情況，聲音是否正常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100%良好狀態(tài)。

　　

　　八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。

　　

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，確保處于良好狀態(tài)。

　　

　　水污染事件防范措施及報告制度

　　

　　根據(jù)《中華人民共和國傳病防治法》和《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》，為了預(yù)防和控制突發(fā)性生活飲用水事故發(fā)生及水污染引起的傳染病傳播流行，規(guī)范小區(qū)內(nèi)生活飲用水集中式供水突發(fā)事件的處理工作，保護小區(qū)業(yè)主的生命安全和健康，維護小區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展，結(jié)合小區(qū)實際，特制定本制度。

　　

　　一、成立小區(qū)水污染防范措施應(yīng)急小組，組長為小區(qū)項目經(jīng)理，成員為小區(qū)工作人員。

　　

　　二、應(yīng)急小組負責在發(fā)生事故時，及時向所在地政府、省衛(wèi)生監(jiān)督主管部門報告，調(diào)配和組織相關(guān)人員和物資進行緊急事故搶救，同時向物業(yè)公司上級部門報告。

　　

　　三、二次供水管理人員嚴格履行工作職責，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，第一時間向小區(qū)項目經(jīng)理及相關(guān)部門人員報告（5分鐘內(nèi)）。

　　

　　四、小區(qū)項目經(jīng)理確認發(fā)生事故，立即向省衛(wèi)生監(jiān)督部門及公司上級相關(guān)部門報告（10分鐘內(nèi)），并現(xiàn)場組織處理工作。

　　

　　五、應(yīng)急小組負責現(xiàn)場處理全面工作及協(xié)調(diào)工作，包括現(xiàn)場調(diào)查與控制，現(xiàn)場設(shè)施及污染處理，樣品采集，清洗消毒，水源保護等工作，快速消除污染，減少危害，啟動安全水源。

　　

　　給排水系統(tǒng)維養(yǎng)職責

　　

　　一、定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池、水箱管道、閥門、公共衛(wèi)生間、管道進內(nèi)的上下管道，閥門、集水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。

　　

　　二、生活泵、污水泵、管道、閥門定期進行維修保養(yǎng)，要求設(shè)備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確。無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。備用泵、污水泵、消防泵一般半個月要啟動一次，如發(fā)現(xiàn)問題要及時處理。

　　

　　三、集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通、清掏，排水暢通無堵塞；化糞池每年清掏二次。

　　

　　四、生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、赤水管道氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護設(shè)施。

　　

　　五、雨、污水分離，不得混排，污水排放要達標。

　　

　　六、二次供水的貯水（箱）不得同其他用途的貯水設(shè)施混用。

　　

　　七、每半年應(yīng)對二次供水水池（箱）進行全面清洗、消毒，水質(zhì)經(jīng)由資質(zhì)的疾病預(yù)防控制機構(gòu)檢測并達標。

　　

　　八、制定臨時停水、保管及水污染等應(yīng)急處理預(yù)案，計劃停水要提前通知業(yè)主。

　　

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